首頁
市政府
政務(wù)公開
政務(wù)服務(wù)
互動交流
走進石嘴山為規(guī)范全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人進駐及退出，做好物業(yè)服務(wù)項目管理的銜接工作，保障物業(yè)服務(wù)活動依法有序進行，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)承接查驗辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定了《石嘴山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人進駐及退出管理辦法（征求意見稿）》，現(xiàn)將全文向社會公布，公開征求公眾意見，期望社會公眾和有關(guān)單位積極發(fā)表修改意見和建議?，F(xiàn)將有關(guān)事宜公告如下：
1.歡迎公眾和有關(guān)單位提出修改意見和建議；
2.公示時間：2025年1月21日至2025年2月20日；
3.有關(guān)意見建議，請以信函郵寄或電子郵件形式，于2025年2月20日18:00前反饋至石嘴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)管理科。
聯(lián)系人：周鵬、張仕明??聯(lián)系電話：2097838??
地址：石嘴山市大武口區(qū)世紀大道與淮河路東南角市民防局大樓（市公安局南大門對面）
??
附件：石嘴山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人進駐及退出管理辦法（征求意見稿）
??
??
??
??????????????????石嘴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
??????????????????2025年1月21日
附件
??
石嘴山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人進駐及退出管理辦法
（征求意見稿）
??
第一章??總 ??則
??
第一條??為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目承接和退管行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)承接查驗辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本管理辦法。
第二條??本市范圍內(nèi)建設(shè)單位、業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人進駐及退出住宅小區(qū)項目管理的活動，適用本指導(dǎo)意見。
第三條??物業(yè)服務(wù)人進駐及退出項目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護社會穩(wěn)定，保障業(yè)主、物業(yè)使用人基本生活秩序，依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。
第四條??市住建局負責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目進駐及退出管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。
各縣（區(qū)）物業(yè)主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目進駐和退出管理活動的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。
各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）解聘、選聘物業(yè)服務(wù)人，牽頭召開物業(yè)管理相關(guān)會議，解決物業(yè)服務(wù)人進駐及退出小區(qū)過程中的爭議和糾紛。
居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好與物業(yè)服務(wù)人進駐及退出小區(qū)有關(guān)工作。
第五條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護購房人的合法權(quán)益，解決物業(yè)服務(wù)項目遺留問題，為物業(yè)服務(wù)工作順利開展提供保證。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)堅持誠信經(jīng)營的原則，嚴格履行合同約定、本指導(dǎo)意見規(guī)定的進駐及退出程序，做好物業(yè)服務(wù)的交接工作，保證住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的延續(xù)性。
第六條??物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法依規(guī)進駐及退出住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目。
第七條??業(yè)主大會和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)項目服務(wù)管理的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，不隨意更換物業(yè)服務(wù)人，以保證業(yè)主的正常生活秩序。
??
第二章??進駐及退出
??
第八條??住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的（建筑規(guī)模3萬平方米以下），經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第九條??首次業(yè)主大會成立時，可以就是否續(xù)聘和解聘前期物業(yè)服務(wù)人進行表決。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)于業(yè)主大會決議生效30日內(nèi)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。
第十條??業(yè)主大會（物業(yè)服務(wù)人）決定解聘、續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主大會（物業(yè)服務(wù)人）應(yīng)當(dāng)按下列程序做好相關(guān)工作:
（一）業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)人或決定自主管理物業(yè)的，必須按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會進行表決，否則決定無效。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日之前通知全體業(yè)主，并同時告知轄區(qū)居民委員會，聽取居委會相關(guān)意見并接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。業(yè)主大會決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。引導(dǎo)和鼓勵業(yè)主大會通過公開招標方式選聘新的物業(yè)服務(wù)人。
（二）物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)服務(wù)合同到期或其他原因要退出物業(yè)服務(wù)項目的，要在合同到期或退出物業(yè)服務(wù)項目90日前將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會），并同時告知物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。
（三）業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)于簽訂退出協(xié)議之日起做好選聘新物業(yè)服務(wù)人或自行管理的準備工作。
（四）居（村）民委員會接到業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或物業(yè)服務(wù)人報告后應(yīng)當(dāng)及時到物業(yè)項目聽取業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）及物業(yè)服務(wù)人的意見，做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人。
業(yè)主大會會議可以采用以下表決方式:
（一）現(xiàn)場集中開會討論表決;
（二）書面征求意見表決;
（三）鼓勵利用網(wǎng)絡(luò)平臺、移動通訊端等形式表決。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結(jié)果由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示7日，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、居（村）民委員會可以聘請公證機構(gòu)對表決過程和結(jié)果進行公證。
第十一條??有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)退出住宅小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決，階段性工作未完成為由拒絕退出:
（一）前期物業(yè)服務(wù)期間，開發(fā)建設(shè)單位按照約定的解除合同條件要求提前解約，按程序選聘新的前期物業(yè)服務(wù)人，且與新聘物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同生效;
（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿或未明確具體期限，業(yè)主大會依法依規(guī)作出決定解聘原物業(yè)服務(wù)人，已選聘新的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效;
（三）物業(yè)服務(wù)合同（含前期）期限屆滿，業(yè)主大會依法生效的表決決定不再續(xù)約，并選聘新的物業(yè)服務(wù)人，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效;
（四）物業(yè)服務(wù)人因破產(chǎn)或營業(yè)執(zhí)照注銷，致使不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的;
（五）依法應(yīng)退出的其他情形。
第十二條??業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者居（村）民委員未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)人決定的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。當(dāng)事人一方對提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，雙方應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。
????第十三條??物業(yè)服務(wù)人擅自退出住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)“空檔”期內(nèi)，應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理義務(wù)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)會同轄區(qū)物業(yè)主管部門將有關(guān)情況書面報告縣（區(qū)）人民政府對“棄管”小區(qū)實行臨時托管，組織社區(qū)居委會以及城市管理、供水、供電、供氣等部門做好秩序維護、清掃保潔、垃圾清運等基本服務(wù)工作，維護住宅小區(qū)的正常生活秩序，并按照下列程序做好臨時過渡工作：
（一）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會應(yīng)積極指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會及時組織召開業(yè)主大會，選聘新物業(yè)服務(wù)人或由業(yè)主自行管理物業(yè)。
（二）尚未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織和指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘新的物業(yè)服務(wù)人。
（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆
選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法組建物業(yè)管理委員會，選聘新的物業(yè)服務(wù)人。
對小區(qū)進行臨時托管直至選聘新的物業(yè)服務(wù)人進駐前，所發(fā)生的實際費用由業(yè)主承擔(dān)，各專業(yè)經(jīng)營單位自行收取，也可以委托社區(qū)居委會代為收取，業(yè)主委員會應(yīng)配合做好收費工作。
??
第三章??交接工作
??
第十四條????建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用20日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務(wù)人辦理承接驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)管理用房以及相關(guān)資料。
尚未成立業(yè)主大會的由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（或產(chǎn)權(quán)人代表）或由物業(yè)管理委員會按前述規(guī)定負責(zé)辦理承接驗收有關(guān)手續(xù)。
第十五條????新建物業(yè)承接驗收時應(yīng)移交下列資料：
（一）物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊和物業(yè)清單；
（六）臨時管理規(guī)約；
（七）物業(yè)服務(wù)用房及物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料;
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的和物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第十六條????原有物業(yè)承接驗收時應(yīng)移交下列資料：
（一）第十五條除第（六）項以外的全部內(nèi)容；
（二）管理規(guī)約；
（三）物業(yè)檔案資料，包括反映物業(yè)實際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用說明、運行情況記錄等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)服務(wù)收費資料,公共能耗分攤辦法及收支情況資料，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備等所得收益的明細賬目和收支情況；
（五）由業(yè)主繳納、物業(yè)企業(yè)代收的水電費和公用水電費的記載資料；
（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用設(shè)備維保協(xié)議；
（七）與物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的合同及資料;
（八）承接項目時接收的以及管理過程中產(chǎn)生的其他資料；
（九）物業(yè)管理需要的其他資料。
第十七條????承接驗收的所有資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，并由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）管理；前期物業(yè)管理期間以及業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）暫不具備保管條件的由承接該項目的物業(yè)服務(wù)人暫管。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料和物業(yè)服務(wù)用房的移交手續(xù)。新受托物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料的領(lǐng)用手續(xù)。
第十八條????實行酬金制收費方式的物業(yè)管理項目業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）對原物業(yè)服務(wù)人提供的賬目有異議的，可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務(wù)審計，審計費用可從屬于業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計工作。
實行包干制收費方式的物業(yè)管理項目，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）對原物業(yè)服務(wù)人提供的代收代交、公共收益賬目有異議的也可以按照上款的規(guī)定進行財務(wù)審計。
第十九條??業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和新舊物業(yè)服務(wù)人的交接工作應(yīng)當(dāng)依法進行。原物業(yè)服務(wù)人不得以任何理由拒絕或不配合辦理交接和履行退出義務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定和業(yè)主大會會議的決定做好退出物業(yè)項目的相關(guān)工作。
第二十條??物業(yè)服務(wù)人在收到解聘決定或書面告知30日內(nèi)，就交接內(nèi)容、方式、時間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議，并妥善處理好歷史遺留問題。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)終止之日起7個工作日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、決定自行管理的業(yè)主或者其指定人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。對交接工作有異議的，協(xié)商不成的應(yīng)通過司法途徑解決。
第二十一條??原物業(yè)服務(wù)人在征得業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）同意后，可向合法選聘的新物業(yè)服務(wù)人直接辦理移交手續(xù)，并由業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）監(jiān)督確認。交接日當(dāng)天，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派員參加移交手續(xù)。
第二十二條??業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）在物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)項目管理階段不依法履行職責(zé)，無法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理相關(guān)會議進行協(xié)調(diào)解決。
第二十三條??新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)主管部門辦理相關(guān)登記手續(xù)。
??
第四章??責(zé)??任
??
第二十四條??業(yè)主大會或者業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）超越職權(quán)作出決定或指使、強迫物業(yè)服務(wù)人強行進駐的，致使住宅小區(qū)無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強迫的人員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，造成經(jīng)濟損失的還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第二十五條??物業(yè)服務(wù)人不按規(guī)定履行退出義務(wù)、辦理交接、移交手續(xù)的，按照相關(guān)規(guī)定予以處罰。原物業(yè)服務(wù)人逾期拒不退出物業(yè)項目管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）可依法通過司法程序，可持生效的勝訴判決書請求人民法院強制執(zhí)行。
第二十六條??新物業(yè)服務(wù)人違法違規(guī)進駐物業(yè)項目管理的，物業(yè)項目所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期撤出。逾期拒不撤出的，記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。
??因物業(yè)項目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人退出服務(wù)的項目，由所在地社區(qū)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合，擴大物業(yè)項目規(guī)模。
第二十七條??物業(yè)服務(wù)人不按本辦法規(guī)定程序退出的，作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會公示。
第二十八條??本辦法由石嘴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋。
第二十九條??本辦法自公布之日起施行。
??
掃一掃在手機上查看當(dāng)前頁面
